《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施。其中的第二编第十四章用了六个条款创新性地对居住权的方方面面做了规定，这在我国的民事立法史上还是第一次，前所未有。那么《民法典》设立的居住权究竟包含了哪些内容？居住权与房屋所有权、房屋承租权有什么区别？居住权的设立对我们的现实生活究竟有什么影响？今天，我们就来做一个分析：

一、《民法典》设立的居住权究竟包含了哪些内容？我们从以下六个方面加以分析：

（一）、《民法典》的第三百六十六条对居住权的概念做了界定，即：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

这个概念阐明了四个问题：

1、这里的“居住权人”只能是自然人，不能是法人或者是其他组织；

2、这个用益物权的客体只能是他人的住宅，不能是他人的其他房屋，比如商铺、厂房；

3、这个用益物权的内容只能是占有、使用，不能受益；

4、这个制度的设立目的只能是满足居住权人生活居住的需要，不能用于其他用途。

（二）、《民法典》的第三百六十七条规定了居住权获得的方式之一，即：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同的条款一般包括：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。

需要说明的是：

这里对居住权合同一般包括的五个条款做了列举，但居住权合同本身并不仅仅是只包含这五个条款，且这五个条款是最基本的、必不可少的条款。含这五个条款内容在内的更多的详细内容是需要住宅的所有权人和居住权人双方经过商量来确定的。比如说：居住权的范围是住宅整套房屋，还是整套房屋的一部分？居住权设立期间，房屋的维修及其费用应该由谁来承担？居住权设立期间，哪些人有权使用该房屋？居住权能否提前消灭？......

（三）、《民法典》的第三百六十八条对居住权设立的原则、程序性事项做了规定，即：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

需要明确的是：

1、根据该条法律规定，这里的居住权以无偿设立为原则，有偿设立为例外；

2、设立居住权的，住宅的所有权人（或者所有权人和居住权人）应当向不动产登记机构申请居住权登记；

3、居住权这个用益物权自登记时才能设立，才能具有法律效力，才能具有公示公信力，才能对抗第三人。

（四）、《民法典》的第三百六十九条对居住权权利的内容做出了一定的限制，即：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

需要强调的是：

1、对居住权人而言，居住权不得转让、继承，这是法律的强制性规定，居住权人必须要遵守；

2、对所有权人而言，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，换句话说，也即：一般情况下，设立了居住权的住宅，所有权人不得出租该住宅；但是，当居住权的范围只涉及到整套住宅的一部分时，所有权人和居住权人就可以在居住权合同里面约定，所有权人可以对外出租剩余的部分住宅。

（五）、《民法典》的第三百七十条对居住权消灭的方式做出了规定，即：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

通过这个法条可以看出三个问题：

1、居住权消灭的方式有两种，一种是居住权期限届满，一种是居住权人死亡；

2、居住权消灭的，所有权人应当及时办理注销登记手续，切不可忽略这个程序性问题。

3、至于居住权是否可以提前消灭？《民法典》在此未做规定，换句话说，根据我国民事立法的基本原则----法无明文规定皆可为，所有权人和居住权人可以在居住权合同里面就居住权提前消灭的情形、附加条件等进行约定。

（六）、《民法典》的第三百七十一条规定了居住权获得的另一种方式，即：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

透过本法条和第三百六十七条可以看出，《民法典》对居住权获得的方式规定了两种：一种是通过签订居住权合同设立居住权，一种是以遗嘱方式设立居住权。

综上所述，《民法典》设立居住权这一新型用益物权，从立法层面贯彻、落实了中共十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，保障了居住权人稳定的生活居住需要。

二、居住权与房屋所有权、房屋承租权有什么区别？

（一）、居住权与房屋所有权的区别：

根据《民法典》第三百六十六条的规定，居住权是指：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

根据《民法典》的相关规定可以看出，房屋所有权是指：房屋所有权人对自己的房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

通过分析可以看出，两者虽然都属于物权的范畴，但又有着本质的不同：

1、居住权只是一种用益物权，其内容只包含占有、使用二项权能；而房屋所有权是一种最完全的物权，其内容包括占有、使用、收益、处置等四项权能。

2、居住权人占有、使用的是他人的住宅；而房屋所有权人占有、使用、收益和处分的是自己的房屋。

3、居住权人权利的取得是来源于合同的约定（或者遗嘱）；而房屋所有权人权利的取得基本上来源于法律的规定。

（二）、居住权与房屋承租权的区别：

居住权是指：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

房屋承租权是指：房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的权利。

通过对比可以看出，两者有着本质的不同：

1、居住权是一种用益物权，属于物权的范畴；而房屋承租权是一种债权。

2、居住权的内容只包含占有、使用二项权能；而房屋承租权的内容包括占有、使用和收益等三项权能。

3、因居住权而签订的居住权合同，原则上是无偿合同；因房屋承租权而签订的房屋租赁合同，一定是有偿合同，取得房屋租赁权是以支付租金为条件的。

4、居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住权的效力；而租赁权本质上是一种债权，是否登记一般并不影响租赁关系的成立。

5、根据现行的法律规定，居住权的设定期限没有限制；而房屋租赁权的期限则最长不超过20年。

三、居住权的设立对我们的现实生活究竟有什么影响？

通过对《民法典》居住权法条的解读，通过对居住权与房屋所有权、房屋承租权的分析比较，可以看出，居住权制度的设立，对我们现实生活的影响会随着时间的推移逐步显现，且影响会越来越大，具体体现在以下几个方面：

（一）、居住权的设立之于物权侵权

2021年之前，我国的法律只承认“房屋所有权”以及“房屋租赁权”两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。随着2021年1月1日居住权制度的实施，一旦发生第三人侵害房屋的权利的现象，居住权人就能及时以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济，避免了2021年之前无法律规定可以适用于该项维权的尴尬情形。

（二）、居住权的设立之于二手房买卖

2021年之前，在二手房买卖过程中，谨慎的买房人在买房之前总会去不动产登记机关查询房屋的权属、是否存在司法查封、是否存在抵押等情况，以避免因为买房而陷入不必要的纠纷之中；随着居住权制度的实施，谨慎的买房人在买房之前更应注意查询房屋是否被设定了居住权，避免买到手的房屋存在所有权瑕疵的情形。

（三）、居住权的设立之于老年人的生活

2021年之前，许多因为各种各样的原因未领取结婚证而同居的老年人，当一方离世时，将房屋全部作为遗产留给子女，同时又想解决另一方的有宅可居问题，是一个非常大的难题，几乎无任何稳妥、便捷的法律途径可以实现这个愿望；随着居住权制度的实施，这个愿望通过设定居住权这个法律途径就可以稳妥、便捷地加以解决。

同样的道理，随着居住权制度的实施，在老年人处理遗产继承的问题时，如既想子女获得房屋所有权，又希望能让生前对自己尽心尽力照顾的亲戚、保姆继续居住，就可以通过设立居住权的法律途径使二者得到很好的兼顾。

（四）、居住权的设立之于房屋租赁

2021年之前，在我国大城市的房屋租赁市场上经常会出现房东（出租人）每年涨房租，迫使承租人要么接受房东（出租人）不合理的要求，要么陷入每年都在找房、搬家的尴尬境地的情况。随着居住权制度的实施，承租人可以和房东（出租人）协商，在房屋租赁合同之外，再签订一个居住权合同，这样一来，不但可以控制房租飞涨的趋势，而且还可以让租期突破二十年的限制，从而稳定了承租人的生活居住需要，有效地避免了前述尴尬的情形。

（五）、居住权的设立之于城市房地产市场

目前，在我国的许多城市，都程度不同地出现“学区房”这一现象，其房价奇高；还有一些区位的商品房，因为各种各样的原因，其房价也是远远高于周边地区的房价。随着居住权制度的实施，买房人可以通过签订居住权合同来变相地实现自己的目的，同时也避免了让自己多掏出许多“冤枉钱”的情况。随着居住权合同的普及，在一定程度上会让这种高房价逐步趋于平稳，从而依法促进房地产市场平稳健康发展。

（六）、居住权的设立之于农民的自住房

单从法律的角度来说，是否可以在农村宅基地上依据法定程序建起的房屋（即农民的自住房）中设立居住权呢？我认为：持有集体土地建设用地使用证或者新换发的不动产权登记证的村民与城市居民一样，享有宅基地上房屋的所有权，那么依据《民法典》的规定，农民当然可以在自己拥有所有权的房屋（即自住房）上设定居住权。居住权人（返乡下乡人员）可以和农民一起依托闲置宅基地和闲置住宅发展适合的乡村产业，由此来推动、带动美丽乡村建设，进而全面推进乡村振兴。这个做法符合中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》、国务院办公厅印发的《关于支持返乡下乡人员创业促进农村一二三产业融合发展的意见》、中央农村工作领导小组办公室、农业农村部共同印发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》、农业农村部出台的《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》等一系列文件的精神。

此外，《民法典》中居住权的设立对离婚案件中生活有困难的一方、对继承案件中生存配偶老有所养或者其他家庭成员的生活、对以房养老服务产业的快速发展等等一系列问题的解决都提供了具有可操作性的法律依据，在此就不再一一赘述。

总之，居住权制度的设立，对我们现实生活的影响会越来越大，影响的范围会越来越广。

（作者：杜立群，系致公党中央法治建设委员会委员、致公党北京市委法律工作委员会副主任、致公党朝阳区委法律工作委员会主任、致公党朝阳区委第十三支部主委）