2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国民法典》，于2021年1月1日起施行，其中很多都涉及到物业管理的内容。今天和大家分享一下《民法典》中涉及物业服务的相关法律规定。

《民法典》中与物业管理相关的主要有3处：一是关于业主的建筑物区分所有权，涉及共有部分的归属和利用，共有权、管理权的协调处理，以及专有部分的所有权如何行权，在业主起诉物业公司的案件中，绝大部分案件涉及该部分条款的规定；二是关于物业服务合同，涉及物业公司与业主之间物业服务合同权利义务的相关问题。在物业公司起诉业主的案件中，绝大部分案件涉及该部分条款的规定。三是侵权责任编中涉及物业管理的规定，如财产损害赔偿的相关纠纷，“头顶的安全”，高空抛物的物业管理责任，等等。

一、关于业主的建筑物区分所有权的新规则

首先是条文数量的变化，《民法典》中关于业主的建筑物区分所有权涉及17个条文，《物权法》中涉及14个条文。

与《物权法》相比，《民法典》物权编关于业主的建筑物区分所有权规定修改还是比较大的。尤其是近年来，群众普遍反映业主大会、业主委员会成立难，公共维修资金使用难，以及物业管理不规范、业主维权难等问题，这次立法，也积极回应了广大人民群众关心的问题。

1、建筑区划内车位、车库的规定

（1）车位、车库的归属

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

这两条是由物权法第七十四条拆分来的。咱们先介绍一下275条。275条第一款，当事人可以通过三种方式确定车位的归属：如何确定车位产权归属，主要看的是是否能进行产权登记，产权登记的所有权人是谁。其中，出售、附赠车位的，所有权归属于业主；出租车位的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。

第二款，占用业主共有道路或者其他场所建立的车位，属于业主共有，任何人不得独占。

【案例】小区内无法办理产权登记的地上车位应属业主共有——A小区业主委员会诉Ｂ公司车位纠纷案

A小区由B房地产开发公司（以下简称B公司）投资建设，该小区规划修建有112个地上车位，B公司依法取得小区全部建筑物的初始登记（地上车位无法办理产权登记），并将房屋销售完毕。《商品房买卖合同》中均约定：“建设单位保留小区地上车位所有权，由建设单位通过出售、出租、附赠等方式进行处分。”小区业主依法成立了A小区业主委员会，后B公司欲以自己的名义将车位以出售或出租方式进行处分，业主认为小区地上车位占用了共有部分，其应属全体业主共有，A小区业主委员会根据业主大会的决议向法院提起诉讼，请求确认B公司建设的112个地上车位属于全体业主共有。

法院认为，专有部分不仅要具备构造和利用上的独立性，还要能进行产权登记，争议车位虽经过规划审批，但因其仅附着于小区土地上，既未计算建筑面积，也未纳入容积率指标，故无法办理产权登记，实质上属于建设用地使用权，根据《建筑物区分所有权解释》第三条第二款的规定，建设单位将房屋销售完毕后，小区建设用地使用权就转移为业主共有，故争议车位无法成为特定人所有的专有部分，根据前述分析，应认定其占用了业主共有部分，所有权归属于全体业主。建设单位对车位不享有所有权，因此争议车位属业主共有，建设单位无权进行处分，最终判决：《商品房买卖合同》中关于车位所有权保留的约定对业主无效。

（2）车位、车库首先满足业主的需要

第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

如何首先满足业主的需要，可以参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

（如果不满足配置比例，开发商的处分行为无效）

2、业主大会、业主委员会应依法设立并接受居民委员会的指导和协助（第277条）

第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第一，《物权法》第75条仅规定了业主可以设立业主大会、选举业主委员会，但是没有明确规定设立和选举的流程、规范。本条规定需要依照法律、法规的规定，具体可以参照《民法典》物权编、合同编，以及国务院《物业管理条例》及《北京市物业管理条例》中，关于业主大会和业主委员会的规定。

第二，新增居民委员会作为指导和协助部门。《物权法》第75条仅规定了地方人民政府有关部门的指导和协助义务。本条增加了居民委员会参与物业服务的法定职责。《北京市物业管理条例》第八条第二款，居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。此外，其他部分条文还规定了居委会或村委会对于成立业主大会或物业管理委员会的职责范围。明确了居民委员会有权参与物业管理。

3、完善了业主共同决定的事项

（1）《物权法》第76条规定了七项由业主共同决定的事项，《民法典》第278条增加到九项。

第二百七十八条第一款下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

具体变化：一是将“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”修改为“制定和修改管理规约”，将业主共同决定的管理规约范围扩大，并不仅限于与建筑物相关的，比如养犬、垃圾分类等等，都可以由业主共同决定；二是把使用建筑物及其附属设施的维修资金与筹集建筑物及其附属设施的维修资金区分为两个事项；三是新增了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的事项，这主要是针对实践中，一些物业服务企业未征求业主的意见，就擅自改变共有部分的用途，如将绿地改为停车场，等，或者利用外墙、电梯等张贴广告等，从事经营活动。

（2）对于业主共同决定的事项的表决程序作出了修改

第二百七十八条第二款业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

首先是参与表决人数的要求。民法典增加了参与业主共同决定事项的人数要求，及表决通过的条件。物权法第76条对由业主共同决定的事项，要求是双过半，即经专有部分面积及业主人数双过半既可以，重大事项才是双过三分之二。民法典统一调整为双过“三分之二”，同时将占比的要求予以调整，物权法规定的是专有面积占建筑总面积的一半，现在是占专有面积的三分之二。

其次是通过业主共同决定的方式方法。物权法规定是经双过半业主“同意”即可，民法典规定是由经过双过三分之二的人参与表决，且经过参与表决的专有部分面积和业主人数双过半同意才可以。第一，物权法说符合条件的业主”同意”即可，这个同意可以是明示的，及书面或口头的方式表示赞同；也可以是默示的，即以实际行动表示同意。但是，民法典要求的是针对讨论的事项进行表决，这种表决只能是明示的，不能是默示的。

比如，物业公司准备上调物业服务费的形式要求，就不能依据实际缴纳的业主人数来计算是否对上调物业费的形式表示赞同。

三是提高参与门栏。降低通过门槛。一重大事项为例，对于决定以下三个重大事项，即“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”、“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（在双三分之二的基础上，双四分之三，实际上，仅需要整个小区专有面积和业主人数的双二分之一同意，就可以通过）。

至于决定其他事项，则应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（在双三分之二的基础上，双二分之一，结果是整个小区专有面积和业主人数的双三分之一的就可以通过）。

至于如何计算专有部分面积占比以及业主人数占比，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条、第9条有相应的规定。

第八条  物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条  物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。

4、“住改商”应经有利害关系的业主一致同意（第279条）

第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

将住宅改变为经营性用房的行为对于所有有利害关系的业主的合法权益影响很大，不能采取多数决的方式。现实生活中，存在将住宅改变为歌厅、餐厅、浴池等经营性用房的现象，干扰其他业主的正常生活，引发邻里矛盾，产生安全隐患等。因此，将住宅改变为经营性用房，需要业主的一致同意，只要有一名有利害关系的业主不同意，就不得改变住宅用途。

有利害关系的业主如何认定？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，有两种情况可以认定为有利害关系的业主：第一，本栋建筑物内的其他业主；第二，本栋建筑物外的业主，能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的。实践中，需要根据经营性用房的用途、影响范围和影响程度进行具体分析。

例如，在自己家开辅导班，同一个单元里面，孩子人来人往影响邻居的休息生活。在一层开小卖部、商店，对同一单元住户产生安全威胁。比如里面也有小卖店、快递代收、律所这些，就需要同一单元住户同意。

5、完善维修资金的管理和使用（第281条）

第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（1）增加了维修资金的用途。这也是吸收了原建设部《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款的规定“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”

（2）明确了建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。这是在十三届全国人大第三次会议审议民法典草案时，代表提出的意见，通过这一规定可以更好地保障业主的知情权。

（3）明确了紧急情况下业主大会或业主委员会有权申请使用维修基金。这也是吸收了《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定和总结了一些地方的实践做法。所谓紧急情况，主要是因为各种原因发生了危及房屋安全，对业主的人身财产已经产生了危险等比较急迫的情况，例如出现意外灾害造成损害。

6、明确了业主共有部分的经营收益的归属（第282条）

第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

这一规定来自于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条。

各个小区普遍存在物业公司的利用电梯、楼房外墙等做广告后将收益自己使用这种现象。在很多物业追索物业服务费的纠纷中，业主抗辩理由之一就是，物业公司利用电梯、外墙等投放广告，或是在公共区域设立丰巢等快递柜，这些收费并没有给业主，也没有进行过公示。还有利用小区共有部分车位对外来车辆收费，这个费用的收益也应当归全体业主共有。此次民法典明确了业主共有部分产生收入的归属。物业公司如果将这些收益全部作为自己的经营收益，侵害全体业主的权利的，构成侵权行为。

如何处置共有部分产生的收益呢？第一，扣除物业公司的合理成本。第二，给物业公司留有必要的利润。第三，其余部分归业主共有。至于如何处理，应当由业主大会决定。业主大会可以决议归属于公共维修资金，也可以决议分给全体业主个人享有，应当按照每一个业主专有部分的建筑面积比例分配。

【案例】小区业主委员会起诉某物业公司共有部分收益纠纷案

物业公司对小区业主共有部分的车位出租给外来车辆，并属于小区业主共有的房屋成立会所，用于经营。后小区业主委员会将物业公司诉至法院，要求返还上述经营所得。

后法院经审查认为，某物业公司对小区业主共有部分物业实施管理的收入包括场地租赁费、停车管理费、会所收入三项。收益的产生，一方面是物业公司的管理行为，另一方面是物业属于全体业主共有，共有人对共有物享有收益权。对于该部分的收益分配，全体业主和物业公司可以通过合同约定进行分配。在没有约定的情形下，应当依法分配。最终，法院判决，原告业主委员会享有70%的收益，物业公司享有30%的收益。

7、第285条、第286条对物业公司和业主的义务和职责作出了新的规定

第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

本条规定的是物业公司的管理义务。与物权法第82条相比，新增了物业服务企业或者其他管理人负有及时答复业主、应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的义务。

物业服务企业需要履行管理职责，接受业主监督，并及时答复业主的询问，这个答复的对象，并非业主委员会，而是单个业主，这也有利于保障业主的知情权。

第二款规定了物业服务企业或者其他管理人有义务积极配合政府执行相关应急处置工作。正如本次新冠肺炎疫情防控期间，正是因为有了物业公司的大力配合和物业工作人员的无私付出，我们的疫情防控才取得了这么好的成效。这个条款写入具有里程碑意义的民法典，就是将实践中的好经验好做法，总结提炼成法律规定。

权利义务都是相对的，民法典在赋予了物业公司配合政府开展相关工作的权力，也要求了业主应当予以配合、服从物业管理的义务。

第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

“有关当事人的报告投诉”，也赋予物业公司在履行管理职责时，没有执法权，强制力不足的问题。针对相关问题，向“有关行政主管部门”报告或投诉。例如对于排放污染物或噪声的，应当向环保部门报告或投诉；违章搭建的，向城管部门报告或投诉等。

案例：原告系物业公司，被告系某小区业主。2018年1月2日，小区其他业主向物业公司报修，称其户内天花板漏水并造成墙面、地板、钢琴、沙发等大量被泡，损失严重。经物业公司检查，漏水点位于楼上卫生间的管井内。物业公司随即要求被告配合进行维修，但被告均拒绝物业公司进入其户内进行维修。现物业公司认为漏水点的管井为公共管道，被告作为该小区的业主，其认可业主公约的规定并签字，应当按照业主公约的规定积极配合物业公司对公共管道的维修、保养和管理工作。被告辩称，物业公司无法证明漏水管井系公共管道，即使能证明，但卫生间内墙是私有财产，物业公司进行施工势必造成房屋的永久损失，且物业公司说施工需要三次，会造成误工损失，所以不同意物业公司破坏其私有财产，如果破坏了，需要赔偿。

法院认为，从物理构造、功能利用、客体登记方面综合考虑，该管道应当属于共有部分。物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，其对小区公共设备、设施有维修、维护的合同义务。根据小区业主公约，被告作为业主，有配合物业服务单位进行物业管理的义务。公共管道的维修、维护涉及到多数业主的利益，被告仅以赔偿问题未能协商一致拒绝物业公司维修缺乏依据。最终判决：被告业主要协助物业公司进入其卫生间对公共管道进行维修，物业公司在维修完毕后，应对卫生间恢复原状。

需要注意的是，业主配合维修共有部分并非意味着物业公司在履行维修义务的过程中不受拘束，物业公司入户维修的过程中应当秉承合理、恰当、适度的原则，采用损失最小、最有利于恢复原状的措施，兼顾服务公共利益与保护私人利益，如造成不必要、不合理损失，业主有权利寻求赔偿。

二、新增《物业服务合同》的相关规定

近几年来，随着国内房地产市场的活跃态势，物业服务行业也得到迅猛发展。与此同时，物业服务合同纠纷也逐年提升。民法典第一次将《物业服务合同》设立为有名合同，在合同编单独成章，民法典合同编第二十四章，从937条到950条，共计14个条文，对物业公司与业主之间的服务合同关系予以调整。

在司法实践中，涉及物业公司为原告的纠纷，绝大部分是以此章的规定作为法律依据的。相较于合同法的总则规定，此章的规定对于调整物业公司及业主的合同关系更为明晰。这部分的内容，我主要是结合案例的形式予以介绍。

一是物业服务合同的定义及业主的身份确定。

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

该条文明确了物业服务合同的概念与物业服务人的范围。业主是专有部分的所有权人。但是民法典物权编第十四章规定了居住权。设置了一种新的用益物权，即居住权人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利。居住权需要设定期限，在居住权人行使居住权的期限内，物业服务合同的相对方，即到底如何确定业主的身份？目前来讲，业主针对的就是所有权人，居住权人并非业主。

二是前期物业服务合同的效力。

　第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

这条是吸纳了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。实践中，很多物业公司并没有与业主单独订立书面的物业服务合同，而是与建设单位签订了《前期物业服务合同》，并据此主张物业费。

案例：在某物业公司起诉业主追索物业服务费的纠纷中，业主其中的一个抗辩理由是：业主委员会和物业公司签订的物业服务合同不合法，合同上只有一个公章和四位业主委员会的签字，没有签订日期；而且业主委员会从未召开过大会，故其不能代表我本人的利益。

法院经审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合同落款处虽未标注签订日期，但合同的基本内容包括双方的权利义务条款及合同标的等齐备，落款时间缺失并不影响涉案合同的成立和生效，且虽然落款处仅有委员签字，但业主委员会作为独立的民事主体，已经在合同上盖章，视为其对合同的认可。综上，涉案合同合法有效，且对业主具有约束力，

三是物业服务合同的解除和终止。

1、前期物业服务合同的终止。

第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同到期终止。民法典上没有明确前期物业服务合同的期限，但《北京市物业管理条例》对于前期物业服务合同的期限做了限定，最长不得超过2年。

2、业主解聘物业服务人。

第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

3、不定期物业服务合同的成立与解除

　第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

案例：还是刚刚的案例，某物业公司追索物业服务费，业主另一个抗辩理由是即便存在前期物业服务合同，但双方额合同已经到期了。关于物业公司在合同约定的期限届满后仍然继续服务的问题，法院认为，因物业服务涉及的是小区业主的整体利益，如果没有新的物业公司接任，物业公司强行退出将导致小区处于无人管理、无人维护的混乱状态，影响小区业主整体利益乃至社会公共管理秩序。业主未举证证明已经选聘新的物业公司，故在合同到期之后，物业公司继续提供服务，一定程度上防止了涉案小区出现无序状态，事实上业主也接受了物业公司的服务，因此对于事实服务部分，认定双方存在事实服务合同关系。

按照民法典的规定，虽然物业服务合同到期但没有依法解聘或另聘的，原物业服务合同有效，只是服务期限为不定期。对于不定期合同，当事人有权解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知。

但是这是针对业主没有解聘或另聘物业公司的情况下，对于服务合同终止的，原物业公司应当在合理的期限内退出并做好交接工作。

案例：在某物业公司被解聘后，继续强行留在小区，并提供物业服务。后小区业主委员会诉至法院，要求物业公司退出小区。法院判决支持了业主委员会的诉讼请求，判决物业公司限期退出。在退出后，物业公司将小区业主诉至法院，以提供物业服务，形成事实物业服务合同关系为由，要求支付未退出期间的物业服务费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业公司拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。最终，法院判决驳回物业公司的诉讼请求。

不过，这里仍然有一个例外，即在新的物业公司或业主决定自行管理接管物业之前，原物业公司继续处理物业服务事项的，可以请求业主支付该期间的物业费。（民法典第950条。）

四是物业服务合同的履行。

1、物业公司的义务范围，这也是在追索物业费纠纷中，业主最常见的抗辩理由--物业公司服务不到位。那物业公司服务的范围到底包含哪些。此次民法典予以明确。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

该条载明了物业公司应履行的义务范围，如维修、绿化、保洁、养护、安全保障、秩序维护等，也规定了物业公司的报告责任。

案例：物业公司追索物业服务费，业主抗辩物业公司没有尽到安全保障义务，在其家里被盗后，业主追小偷的过程中，物业公司的保安并没有阻拦，最终导致业主没有追到小偷，要求物业公司承担赔偿责任。

关于物业公司的安全保障义务，有约定从依约定，没有约定从法定。物业服务企业法定的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主的人身和财产不受损害，而只能降低这种风险。物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业公司依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。此案，最终是调解解决，物业公司减免了业主30%的物业服务费，业主不再主张物业公司的赔偿责任。

此外，再说一下的民法典第286条第二款的内容与本条的区别，在这里向大家一并介绍。

286条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。将业主的侵权行为的求偿权赋予了业主大会或业主委员会。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应民事责任的，人民法院予以支持。

关于最高院解释中的规定，实践中并不多。一者，物业公司与业主之间的服务与被服务的关系决定，物业公司很少独立行使该项权利，一般都有业主按照对应的法律关系自行解决，如基于相邻关系提起的排除妨碍、恢复原状等；二是解释是09年制定的，就当时而言，业主大会、业主委员会的覆盖率极低，权利义务也不明晰，由物业公司代为行权，也有其现实需要。随着社会治理体系的进一步完善，关于物业服务的法律、法规也越来越成熟，物业公司的权利义务也进一步明确。鉴于此，此次民法典对于上述内容作了调整。2020年7月12日，中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅印发了《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020—2022年）》，明确提出要提高业主委员会及物业管理委员会的覆盖率。但是需要指出的是，物业管理委员会并非民法典上的权利主体，是北京市在探索社区治理与物业管理相结合的过程中进行的创新，其是否具有享有业主委员会应享有的权利和义务，还有待于在今后的司法实践中予以明确。

二是物业公司的报酬请求权。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

以前追索物业服务费依据的是《合同法》第109条：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。2021年以后，就要依据民法典第944条的规定。追索物业服务费的纠纷，占物业服务合同纠纷的绝大多数。这里涉及几个审理要点，简单给大家介绍一下：

1、欠费的抗辩事由。

在实践中，业主提出的抗辩事由有多个，首先应厘清业主提出的抗辩事由，是否属于物业服务合同法律关系范畴内的抗辩事由。有的业主提出的抗辩事由如房屋质量存在问题，或者供暖温度不达标，这属于房屋买卖合同或者供用热力合同法律关系范畴，并非物业服务合同法律关系的内容，这些抗辩事由不构成拒绝交纳或者要求减少交纳物业费的合法抗辩。

在实践中，常见的应予酌减物业费的情形主要有：（1）服务存在瑕疵；（2）计算错误；（3）部分费用未到期；（4）垃圾费等未约定；（5）部分费用已支付；（6）房屋以转让，等。一般来讲，对于物业服务存在瑕疵但情节明显轻微的，司法实践中很少直接扣减物业费；对物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的，应当适当酌减物业费。但业主以侵害知情权为由抗辩的，一般不予支持。

2、诉讼时效。

是否提出诉讼时效抗辩，这是当事人的私权利，如果业主没有提出这个抗辩，即便物业服务企业主张的物业费远远超过诉讼时效，法院也不能对诉讼时效问题进行释明，也不能主动适用诉讼时效规定进行裁判。

在实践中，在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。但“不宜过苛”不意味着不适用诉讼时效，在追索物业服务费案件中，仍应严格适用诉讼时效的相关规定，物业服务企业应就其持续主张权利进行举证。如物业服务企业能够提供一定的证据证明其曾在法定的诉讼时效期间范围内，以电话、张贴公告、邮寄信件等方式，向业主催交物业费，就可以导致诉讼时效期间的中断。反之，如物业公司未举证证明催缴过物业费，应当适用诉讼时效的规定，对物业服务企业已超过诉讼时效期间的主张不予支持。

3、违约金。

关于未缴纳物业费的违约金或滞纳金，一般在司法实践中支持的比重较轻。理由基本是以下几种：一是双方没有书面合同的约定；二是物业服务有瑕疵；三是业主并不存在不履行合同的主观故意；四是物业公司未催缴；五是综合案件情况；六是为证明有实际损失。

4、如何合理追缴物业服务费。

此次，民法典第944条第三条在赋予物业服务人物业费追索权的同时，也对其追索物业费的方式明确进行限定。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

案例：某物业公司起诉小区内某幼儿园，要求其交纳物业费，幼儿园辩称房顶漏水、外墙墙皮脱落，物业公司未履行维修义务为由拒交物业费。在追索物业费的过程中，物业公司给幼儿园断电40分钟，在民警出警后，才恢复供电。

法院认为，物业公司在幼儿园不同意交纳物业费的情况下，应当通过正当途径解决，而不能损害业主的基本权利。物业公司因物业费交纳问题与幼儿园发生争议后，擅自给幼儿园断电，行为明显不当，该行为与其物业服务企业的身份不符，故对于其应向蓝逸幼儿园收取的物业费数额予以酌减20%，以此督促物业公司提高法治意识，正确处理纠纷。

三、侵权责任编

1、头顶上的安全。

第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

（高空抛物坠物责任）第一千二百五十四条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

　物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

（违反安全保障义务的侵权责任）第一千一百九十八条宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

　　因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

物业服务企业具有建筑物及其附属设施的维修养护、相关秩序的管理维护等管理职能，其在履职范围内保护人民群众人身安全方面具有不可替代作用。民法典第1254条明确了物业服务企业等建筑物管理人的责任承担，明确其承担相应的未履行安全保障义务的侵权责任。

综上，针对“头顶上的安全”，物业服务企业等建筑物管理人承担的侵权责任，包括两种形式，一是适用1253条的规定，作为直接侵权人，承担过错责任，依照其过错大小承担按份责任；如在姜某诉某物业公司、刘某等物件损害责任纠纷案中，因坠落致害物的冰柱系自然原因形成，法院依法排除了对此坠落物没有相关管理维护义务的相关业主的责任，同时根据坠落物形成的天气原因、物业费的交费情况、其履行管理责任的客观情况及未设明显警示标志的过错程度，判定物业公司承担部分赔偿责任。二是存在高空抛物、坠物行为的直接侵权人的情形，适用1254条及1198条的规定，物业服务企业等建筑物管理人违反了相应的安全保障义务，需承担相应的补充责任，物业服务企业在承担责任后有权向直接侵权人行使追偿权。

相信民法典的颁布，对于督促物业服务企业积极履行物业服务，预防和规制高空抛物、坠物行为，维护“头顶上的安全”，会起到积极的促进作用。

（作者系致公党北京市委法律工作委员会副主任）